Định giá bất động sản là việc làm vô cùng cần thiết khi mua bán bất động sản. Bởi lẽ thông qua việc định giá bạn có thể biết được giá trị thực tế của sản phẩm BĐS đó là bao nhiêu. Vậy hiện nay có những phương pháp định giá BĐS nào?
Phương pháp định giá bất động sản so sánh
Phương pháp thẩm định giá bất động sản này được áp dụng không nhiều. Bạn có thể hiểu đây là thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS so sánh để ước tính giá trị BĐS thẩm định. Phương pháp này được xây dựng dựa trên nguyên tắc thay thế. Trong đó, tài sản cần định giá có thể ngang bằng giá trị của tài sản so sánh tương đương.
Định giá bất động sản giúp biết được giá trị tài sản thực
Ưu điểm của phương pháp
Đây là phương pháp đơn giản với mức độ phổ biến cao, được ứng dụng nhiều nhất hiện nay. Bởi lẽ phương pháp định giá này sở hữu trong mình rất nhiều ưu điểm thiết thực. Cụ thể là:
- Giảm thiểu khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định. Thay vào đó phương pháp chỉ cần dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu giá trị.
- Đánh giá thị trường qua các bằng chứng đã được thừa nhận trong thực tế về giá trị BĐS. Vì vậy cơ sở của phương pháp đảm bảo sự vững chắc giúp khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- ….
Hạn chế của phương pháp
- Phải có các giao dịch BĐS tương tự ở cùng khu vực mới có thể áp dụng. Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được yêu cầu thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thông tin, minh chứng thường mang tính lịch sử. Nếu thị trường biến động, các thông tin sẽ trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn và tính chính xác sẽ thấp.
- Đòi hỏi nhân viên thẩm định phải có kinh nghiệm lẫn kiến thức thị trường mới đánh giá tốt nhất.
Phương pháp tiếp cận từ chi phí
Ở phương pháp này trên thực tế sẽ có 2 phương pháp cụ thể. Trong đó bao gồm;
Chi phí tái tạo
Đây là phương pháp định giá bất động sản dựa vào cơ sở chênh lệch chi phí tái tạo công trình xây dựng, thẩm định giá theo giá thị trường và giá hao mòn công trình. Đây là phương pháp thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Phương pháp này sở hữu điểm cộng là rất đơn giản và dễ dàng áp dụng. Các cơ sở sử dụng đều đảm bảo vững chắc để công nhận. Bởi vì tất cả đều dựa vào chứng cứ giá trị thị trường. Tuy nhiên nhược điểm của phương pháp theo Khải Hoàn thấy là bắt buộc phải có thông tin, dữ liệu lịch sử. Bởi vì tính chất đặc biệt của sản phẩm thậm định nên khó tìm được tài sản đang được mua bán giống với tài sản thẩm định giá.
Định giá BĐS bằng chi phí tái tạo
Chi phí thay thế
Bạn có thể hiểu phương pháp này là dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế. Mục đích là tạo ra công trình xây dựng y hệt công trình thẩm định giá theo thị trường hiện hành & giá trị hao mòn. Phương pháp này được áp dụng dựa trên 4 nguyên tắc chính là:
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc sử dụng tốt & hiệu quả
- Nguyên tắc cung – cầu
- Nguyên tắc cân bằng
Định giá BĐS bằng tiếp cận từ thu nhập
Đây là cách thức tiếp cận từ thu thập & xác định giá trị tài sản qua việc quy đổi dòng tiền tương lai có được. Bạn có thể áp dụng 2 phương pháp chính sau để định giá bất động sản.
Vốn hóa trực tiếp
Bản chất là sử dụng thu nhập để tính giá trị tài sản. Cách thức thực hiện là chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện thông qua việc chia thu nhập với tỷ suất vốn hóa hoặc nhân cùng hệ số thu nhập.
Xét về lý thuyết thì đây là phương án sở hữu cơ sở lý luận vô cùng chặt chẽ. Bởi vì phương án này có thể tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mang lại từ BĐS cho chủ đầu tư. Phương pháp đạt được độ chính xác lớn khi có chứng cớ về những thương vụ có thể so sánh được. Trong khi đó nhược điểm của phương pháp là:
Mỗi phương pháp đều mang đến những công dụng riêng
- Khi phân tích về những thương vụ tương tự bạn cần phải điều chỉnh mọi mặt từ tuổi thọ đến tiền thuê, thời hạn,…
- Một số trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo khoản thu nhập tương lai
- Kết quả định giá với độ nhạy lớn trước sự thay đổi của tham số tính toán.
- …
Dòng tiền chiết khấu
Là phương pháp thẩm định dựa trên cơ sở quy đổi dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp này thường được áp dụng để xác định giá trị QSDĐ của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Một số phương pháp khác
Ngoài các phương pháp chính trên còn có 2 phương pháp khác cũng được áp dụng nhiều. Phương pháp ấy được Nguyen Khai Hoan chia sẻ dưới đây bạn hãy tham khảo qua cho mình. Cụ thể là:
- Phương pháp thặng dự
- Phương pháp chiết khấu
Vậy là các phương pháp thẩm định giá bất động sản đã được bật mí như trên. Bạn hãy tham khảo kỹ lưỡng và áp dụng cho mình để tìm được giá trị thật của sản phẩm mua bán. Ngoài ra bạn hãy truy cập nguyenkhaihoan.vn để khám phá thêm nhiều kiến thức hay về bất động sản.